취득세 중과, 주택 수는 어떻게 세나요
분양권·오피스텔 포함 여부, 일시적 2주택, 조정대상지역 지정 전 계약을 정리합니다.
주택 취득세 계산기로 바로 계산하기중과 여부는 주택 수와 지역으로 정해집니다
개인이 주택을 매매로 취득할 때 세율은 1~3%가 기본입니다. 다만 1세대의 주택 수(이번에 취득하는 주택 포함)와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12%의 중과세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2제1항).
| 주택 수 | 조정대상지역 | 그 외 지역 |
|---|---|---|
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
주택 수에 들어가는 것
주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 다음의 수를 합한 것입니다(시행령 제28조의4제1항).
- 주택
- 조합원입주권
- 주택분양권
- 주거용으로 과세되는 오피스텔
세대원이 1개의 주택을 공동으로 소유하면 1개로 셉니다(같은 조 제4항). 여러 주택을 동시에 취득하면 납세의무자가 정하는 순서대로 차례로 취득한 것으로 봅니다(같은 조 제3항).
주택 수에서 빠지는 주택
2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하는 전용 60㎡ 이하, 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하의 소형 신축 다가구·연립·다세대·도시형 생활주택 등은 일정 요건을 갖추면 주택 수 산정에서 제외됩니다(같은 조 제2항). 요건이 세부적이므로 해당 여부는 관할 지자체에 확인하시기 바랍니다.
일시적 2주택
1주택을 가진 세대가 이사·학업·취업·직장 이전 등으로 새 주택을 취득한 뒤, 3년(두 주택 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 기존 주택을 처분하면 새 주택은 중과하지 않습니다(시행령 제28조의5, 2026-09-30 개정). 기간 안에 처분하지 않으면 중과세율로 다시 계산한 세액과의 차액을 추가로 내야 할 수 있습니다.
조정대상지역 지정 전에 계약했다면
조정대상지역 지정 고시일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙으로 확인되면, 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2제4항).
신고·납부 기한
매매로 취득한 경우 취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다(지방세법 제20조제1항). 증여 등 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.